La valeur vénale d’un bien immobilier représente sa valeur sur le marché. Elle est estimée en fonction des caractéristiques globales du logement, de sa localisation et de son environnement. Pour cela, diverses méthodes sont utilisées par des professionnels ayant suivi une formation pour calculer une valeur vénale d’un bien immobilier.
Qu’est-ce que la valeur vénale ?
Dans le domaine de l’immobilier, la valeur vénale est la véritable valeur d’un bien. Elle se base sur de nombreux critères et est particulièrement utile lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier. Elle est également utile dans d’autres cas de figure :
- Pour calculer le montant d’un prêt achat-revente ou d’un prêt relais ;
- Déterminer si vous êtes (ou non) assujetti à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ;
- Estimer une plus-value immobilière si vous revendez votre bien ;
- Calculer vos droits de mutation dans le cas d’une succession ou d’une mutation ;
- Evaluer la valeur des actifs d’une société civile immobilière (SCI) ;
- Calculer le montant de frais de notaire ;
- Déterminer la part allouée à chaque conjoint en cas de divorce ou de séparation ;
- Estimer le montant d’une éventuelle indemnité de remplacement si votre bien immobilier a été détruit.
Les différentes méthodes d’estimation de la valeur vénale
Les experts immobiliers peuvent employer plusieurs méthodes pour calculer la valeur vénale d’un bien. Ces méthodes peuvent être utilisées séparément ou conjointement, et leur utilisation doit être adaptée au type de bien et à son usage.
La méthode par comparaison
Cette méthode consiste à calculer la valeur d’un bien immobilier en analysant les ventes récentes de bien similaires et dans le même secteur géographique. En observant les prix de vente, les professionnels peuvent déduire une fourchette de prix à laquelle pourra être vendue le bien dont ils ont la charge.
La méthode par capitalisation
Cette méthode permet d’estimer une valeur vénale en se basant sur le revenu annuel que pourrait apporter le bien. Par exemple, il peut s’agir d’un loyer (on parle alors de valeur locative) ou d’une plus-value. Cette méthode se base sur l’idée que la valeur d’un bien immobilier est liée au revenu qu’il pourrait rapporter.
La méthode par cash-flow
Cette méthode, aussi appelée « actualisation des flux de revenu », repose sur l’estimation d’un bien en fonction de son avenir, et de ses charges et revenus escomptés. Il s’agit d’une technique d’origine anglo-saxonne, qui est désormais couramment utilisée en Europe.
La méthode par coût de remplacement
Cette méthode consiste à calculer le prix de revient d’un bien, en déduisant si nécessaire une dépréciation pour vétusté. Elle est toutefois peu utilisée pour les biens courants, mais fonctionne efficacement pour des biens très spécifiques, ou pour déterminer des valeurs d’exploitation ou d’utilité.
Les méthodes d’estimation professionnelles
Ces dernières sont obligatoires pour certains biens spécifiques comme les cliniques, les hôtels, les théâtres, les cinémas, etc. Il existe en effet des méthodes et des normes qui permettent de définir la valeur locative ou la valeur vénale des murs, ainsi que la valeur du fonds de commerce. Ces biens professionnels ne peuvent pas être évalués par le biais des méthodes précédemment évoquées, car le Code de commerce oblige les professionnels à évaluer leurs biens immobiliers selon les méthodes professionnelles.
